Online naar onroerend goed zoeken betekent vaak het openen van meerdere tabbladen, dubbele advertenties en slecht afgestelde filters. Toch wordt online vastgoedonderzoek relevanter wanneer men weet welke parameters men moet controleren voordat men zelfs maar op “contacteer de verkoper” klikt. Dit artikel meet de kloof tussen wat de portals tonen en wat een koper of huurder daadwerkelijk moet controleren om onaangename verrassingen te voorkomen.
DPE en wettelijke kalender: de filter die portals niet aanbieden
De meeste vastgoedadvertentieplatforms stellen je in staat om te sorteren op prijs, oppervlakte of aantal kamers. Het energieprestatiecertificaat (DPE) verschijnt op de fiche, maar wordt zelden gebruikt als geavanceerd sorteerkriterium.
Dit is een blinde vlek voor zowel kopers als huurders. Woningen met een klasse G zijn sinds januari 2025 verboden voor verhuur in het vasteland. Het verbod zal in 2028 worden uitgebreid naar woningen met een klasse F, en in 2034 naar klasse E. Een investeerder die vandaag een appartement met klasse F koopt zonder deze kalender in overweging te nemen, loopt het risico het binnen twee jaar niet meer te kunnen verhuren.
Een ander punt om te controleren tijdens je vastgoedonderzoek: sommige woningen die elektrisch verwarmd worden, kunnen hun energie-label verbeteren dankzij de nieuwe rekenmethode van de DPE, zonder een nieuwe bezoek van de diagnosticeerder. Een downloadbare verklaring van de ADEME is in dit geval voldoende. Een woning die in klasse F wordt weergegeven, kan dus naar klasse E gaan, wat zijn huurwaarde en wettelijke geschiktheid radicaal verandert.
Om deze controles te centraliseren, vergemakkelijken gespecialiseerde aggregators de kruisbestuiving tussen advertenties en wettelijke gegevens. Dit is onder andere wat recherchimmo.com aanbiedt door verkoop- en huuraanbiedingen te groeperen met aanvullende informatie over elke woning.
Verplichte energie-audit bij verkoop: wie is betrokken en wie niet
De verwarring is vaak groot. Sinds januari 2025 is de energie-audit vereist voor de verkoop van een eengezinswoning of een gebouw in volle eigendom met klasse E, F of G. Een appartement in een gewone vereniging van eigenaars valt daarentegen niet onder deze verplichting, ook al heeft het een klasse F of G.
Deze onderscheid heeft directe gevolgen voor het aankoopbudget. Voor een slecht geclassificeerde woning geeft de audit gedetailleerde stappen voor energie-renovatie aan, met kostenramingen. De koper heeft dan een concreet onderhandelingsmiddel voor de verkoopprijs.
Voor een appartement in een vereniging van eigenaars moet de koper zelf offertes aanvragen en de werkzaamheden inschatten, zonder een wettelijk document dat de discussie kadert. Hier zijn de controles die moeten worden uitgevoerd volgens het type woning:
| Type woning | Klasse DPE | Verplichte energie-audit bij verkoop | Actie voor de koper |
|---|---|---|---|
| Eengezinswoning | E, F of G | Ja | De audit gebruiken om de prijs te onderhandelen |
| Gebouw in volle eigendom | E, F of G | Ja | Het voorgestelde werkscenario controleren |
| Appartement in vereniging van eigenaars | F of G | Nee | Onafhankelijke offertes aanvragen en de DTG raadplegen indien beschikbaar |
| Appartement in vereniging van eigenaars | A tot E | Nee | De DPE en de energiekosten controleren |
Het ontbreken van een audit betekent niet dat er geen werkzaamheden te verwachten zijn. Een appartement met klasse F in een vereniging van eigenaars kan een ingrijpende renovatie vereisen (isolatie van de gevels, vervanging van de collectieve ketel) die in de algemene vergadering is goedgekeurd, met soms hoge kosten voor elke eigenaar.
Betrouwbaarheid van online vastgoedadvertenties: de signalen om op te letten
Vastgoedonderzoek op internet brengt je in aanraking met onnauwkeurige of zelfs misleidende advertenties. Voordat je een verkoper of agent benadert, kunnen drie controles tijd besparen:
- Consistentie tussen de weergegeven DPE en de datum van de diagnose. Een DPE die vóór de hervorming van 2021 is uitgevoerd, kan zijn herberekend. Als de advertentie een oude klasse vermeldt zonder de datum te specificeren, vraag dan het ADEME-nummer van de diagnose om de geldigheid te controleren.
- Aanwezigheid van het volledige dossier van technische diagnoses (DDT). Voor een aankoop in Parijs of in grote steden omvat de DDT de DPE, de asbestdiagnose, de staat van risico’s en vervuilingen, de Carrez-meting. Een advertentie die deze elementen weglaat, verdient voorzichtigheid.
- Foto’s en beschrijvingen gegenereerd door AI. Te gladde beschrijvingen of digitaal bewerkte foto’s kunnen gebreken verbergen. Het vergelijken van de advertentie met de Google Street View-weergave van de buurt biedt al een eerste niveau van controle.
Aankoopbudget voor onroerend goed: verborgen kosten vanaf het begin integreren
De prijs die op een advertentie staat, vertegenwoordigt slechts een deel van het werkelijke budget. Bij online vastgoedonderzoek moeten de notariskosten, de kosten van aanvullende diagnoses en de kosten voor energieconformiteit worden ingeschat voordat de eerste bezichtiging plaatsvindt.
Voor een slecht geclassificeerde woning volgens de DPE kunnen de kosten van energie-renovatie een aanzienlijk deel van de aankoopprijs vertegenwoordigen. De energie-audit (wanneer deze verplicht is) biedt twee scenario’s voor werkzaamheden, met kostenbereiken. Zonder audit gaat de koper blindelings verder.
Financiering speelt ook vroeg in het proces een rol. Het verkrijgen van een lening simulatie voordat je met de zoektocht begint, stelt je in staat om advertenties te filteren op een realistisch budget, niet op een gefantaseerd budget. De leencapaciteit hangt af van de schuldenlast, de eigen inbreng en de looptijd van de lening, maar ook van de energie-status van de woning: sommige banken passen hun voorwaarden aan voor thermische doorlatende woningen.
Waarschuwingen en automatisering: tijd winnen zonder precisie te verliezen
Het instellen van e-mailwaarschuwingen op verschillende portals blijft de meest effectieve methode om een verkoop niet te missen. Het verschil zit in de precisie van de filters.
Een filter dat te breed is (hele stad, maximaal budget zonder minimaal budget, geen DPE-criterium) genereert tientallen dagelijkse meldingen zonder waarde. Omgekeerd kan een filter dat te restrictief is (slechts één wijk, exacte oppervlakte, specifieke verdieping) relevante woningen uitsluiten.
De beste praktijk is om twee of drie aanvullende waarschuwingen te creëren met licht verschillende perken: een strakke waarschuwing voor de prioritaire wijk, een uitgebreide waarschuwing voor aangrenzende wijken met een lager budget, en een gerichte waarschuwing voor woningen die recentelijk opnieuw zijn geclassificeerd volgens de DPE.
De online vastgoedmarkt evolueert snel. Woningen die correct zijn geclassificeerd volgens de DPE gaan sneller weg dan thermische doorlaters, die stagneren en bredere onderhandelingsmarges bieden. Je zoektocht aanpassen aan deze wettelijke realiteit is het omzetten van een administratieve beperking in een voordeel voor de koper.
