Die Suche nach Immobilien online bedeutet oft, dass man zahlreiche Tabs, doppelte Anzeigen und schlecht kalibrierte Filter öffnen muss. Dennoch wird die Online-Immobiliensuche relevanter, wenn man weiß, welche Parameter man überprüfen sollte, bevor man auf “Verkäufer kontaktieren” klickt. Dieser Artikel misst die Lücke zwischen dem, was die Portale anzeigen, und dem, was ein Käufer oder Mieter tatsächlich überprüfen muss, um böse Überraschungen zu vermeiden.
DPE und regulatorischer Zeitplan: der Filter, den die Portale nicht anbieten
Die meisten Immobilienanzeigenplattformen ermöglichen eine Sortierung nach Preis, Fläche oder Anzahl der Zimmer. Der Energieausweis (DPE) erscheint im Exposé, wird jedoch selten als erweiterter Sortierkriterium genutzt.
Das ist ein blinder Fleck für Käufer sowie für Mietinteressenten. Wohnungen der Klasse G sind seit Januar 2025 in der Metropolregion für die Vermietung verboten. Das Verbot wird 2028 auf Wohnungen der Klasse F ausgeweitet und 2034 auf die Klasse E. Ein Investor, der heute eine Wohnung der Klasse F kauft, ohne diesen Zeitplan zu berücksichtigen, könnte in zwei Jahren Schwierigkeiten haben, sie zu vermieten.
Ein weiterer Punkt, den Sie bei Ihrer Immobiliensuche überprüfen sollten: Einige elektrisch beheizte Wohnungen können ihre Energieeffizienzklasse aufgrund der neuen Berechnungsmethode des DPE verbessern, ohne dass eine neue Besichtigung durch den Gutachter erforderlich ist. In diesem Fall genügt eine herunterladbare Bescheinigung von der ADEME. Eine als Klasse F ausgewiesene Immobilie könnte somit in die Klasse E aufsteigen, was ihren Mietwert und ihre regulatorische Berechtigung radikal verändert.
Um diese Überprüfungen zu zentralisieren, erleichtern spezialisierte Aggregatoren die Verknüpfung von Anzeigen und regulatorischen Daten. Dies bietet unter anderem recherchimmo.com, indem es Verkaufs- und Mietangebote mit ergänzenden Informationen zu jeder Immobilie zusammenführt.
Obligatorisches Energieaudit beim Verkauf: Wer ist betroffen und wer nicht
Verwirrung ist häufig. Seit Januar 2025 ist ein Energieaudit für den Verkauf eines Einfamilienhauses oder eines Gebäudes in Monopropietät der Klassen E, F oder G erforderlich. Ein in einer gewöhnlichen Eigentümergemeinschaft gelegenes Apartment ist jedoch nicht von dieser Verpflichtung betroffen, auch wenn es die Klassen F oder G aufweist.
Diese Unterscheidung hat direkte Auswirkungen auf das Kaufbudget. Für ein schlecht klassifiziertes Haus beschreibt das Audit die Schritte der energetischen Sanierung mit Kostenschätzungen. Der Käufer hat dann einen konkreten Verhandlungsspielraum beim Verkaufspreis.
Für ein Apartment in einer Eigentümergemeinschaft muss der Käufer selbst Angebote einholen und die Arbeiten bewerten, ohne ein regulatorisches Dokument, das die Diskussion einrahmt. Hier sind die zu überprüfenden Punkte je nach Art der Immobilie:
| Immobilienart | DPE-Klasse | Obligatorisches Energieaudit beim Verkauf | Aktion für den Käufer |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | E, F oder G | Ja | Das Audit nutzen, um den Preis zu verhandeln |
| Gebäude in Monopropietät | E, F oder G | Ja | Das vorgeschlagene Arbeitsszenario überprüfen |
| Apartment in Eigentümergemeinschaft | F oder G | Nein | Unabhängige Angebote anfordern und den DTG konsultieren, falls verfügbar |
| Apartment in Eigentümergemeinschaft | A bis E | Nein | DPE und Energiekosten überprüfen |
Das Fehlen eines Audits bedeutet nicht das Fehlen von erforderlichen Arbeiten. Ein als F klassifiziertes Apartment in einer Eigentümergemeinschaft kann eine umfassende Renovierung (Fassadendämmung, Austausch der Heizungsanlage) erfordern, die in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde, mit manchmal hohen Kosten für jeden Eigentümer.
Zuverlässigkeit von Online-Immobilienanzeigen: die Signale, die es zu erkennen gilt
Die Immobiliensuche im Internet ist oft mit ungenauen oder sogar irreführenden Anzeigen konfrontiert. Bevor Sie einen Verkäufer oder Agenten kontaktieren, ermöglichen drei Überprüfungen eine Zeitersparnis:
- Kohärenz zwischen dem angezeigten DPE und dem Datum der Diagnose. Ein DPE, das vor der Reform von 2021 erstellt wurde, könnte neu berechnet worden sein. Wenn die Anzeige eine alte Klasse angibt, ohne das Datum zu präzisieren, fordern Sie die ADEME-Nummer der Diagnose an, um deren Gültigkeit zu überprüfen.
- Vorhandensein des vollständigen Dossiers der technischen Diagnosen (DDT). Für einen Kauf in Paris oder in großen Metropolen umfasst das DDT den DPE, die Asbestdiagnose, den Zustand der Risiken und Verschmutzungen sowie die Carrez-Messung. Eine Anzeige, die diese Elemente auslässt, sollte mit Vorsicht betrachtet werden.
- Von KI generierte Fotos und Beschreibungen. Zu glatte Beschreibungen oder digital bearbeitete Fotos können Mängel verschleiern. Der Vergleich der Anzeige mit der Google Street View-Ansicht des Viertels bietet bereits eine erste Überprüfungsebene.
Kaufbudget für Immobilien: Verborgene Kosten bereits bei der Suche einbeziehen
Der auf einer Anzeige angegebene Preis stellt nur einen Teil des tatsächlichen Budgets dar. Bei einer Online-Immobiliensuche müssen Notarkosten, die Kosten für zusätzliche Diagnosen und die Kosten für die energetische Konformität vor dem ersten Besuch geschätzt werden.
Für eine schlecht klassifizierte Immobilie kann der Betrag der energetischen Renovierungsarbeiten einen erheblichen Teil des Kaufpreises ausmachen. Das Energieaudit (wenn es obligatorisch ist) bietet zwei Arbeitsszenarien mit Kostenspannen. Ohne Audit geht der Käufer blind vor.
Die Finanzierung spielt ebenfalls früh im Prozess eine Rolle. Eine Simulation des Kredits zu erhalten, bevor die Suche gestartet wird, ermöglicht es, die Anzeigen nach realistischem Budget und nicht nach fiktivem Budget zu filtern. Die Kreditfähigkeit hängt vom Verschuldungsgrad, dem Eigenkapital und der Laufzeit des Kredits ab, aber auch vom energetischen Zustand der Immobilie: Einige Banken passen ihre Bedingungen für energetisch ineffiziente Immobilien an.
Benachrichtigungen und Automatisierung: Zeit sparen, ohne an Präzision zu verlieren
Das Einrichten von E-Mail-Benachrichtigungen auf mehreren Portalen bleibt die effektivste Methode, um keine Verkaufsangebote zu verpassen. Der Unterschied liegt in der Genauigkeit der Filter.
Ein zu breiter Filter (gesamte Stadt, maximales Budget ohne minimales Budget, kein DPE-Kriterium) generiert täglich Dutzende von Benachrichtigungen ohne Wert. Im Gegensatz dazu könnte ein zu restriktiver Filter (ein einziges Viertel, genaue Fläche, präzise Etage) relevante Immobilien ausschließen.
Die beste Praxis besteht darin, zwei oder drei ergänzende Benachrichtigungen mit leicht unterschiedlichen Bereichen zu erstellen: eine enge Benachrichtigung für das bevorzugte Viertel, eine erweiterte Benachrichtigung für angrenzende Viertel mit einem niedrigeren Budget und eine gezielte Benachrichtigung für kürzlich umklassifizierte Immobilien im DPE.
Der Online-Immobilienmarkt entwickelt sich schnell. Immobilien, die korrekt im DPE klassifiziert sind, werden schneller verkauft als energetisch ineffiziente Immobilien, die stagnieren und größere Verhandlungsspielräume bieten. Die Suche an diese regulatorische Realität anzupassen, bedeutet, eine administrative Einschränkung in einen Käufervorteil zu verwandeln.
